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【英國移民】按揭種類繁多,一文看清按揭條件、如何申請及還款!


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自從「BNO5+1」移民英國計劃接受申請,香港人買英國樓移居當地成為近期熱門話題。除了二手樓,港人對當地的新樓,甚至樓花也大感興趣。一筆過付清樓款不是一件容易的事,尤其做按揭更是非常重要的過程,清楚查詢關於按揭、比較各間銀行條件和英國按揭成數等,以便可以提早確定自己的預算。本文會介紹英國的物業按揭詳情,包括申請要求、按揭種類、還款方式,以及有關息率、壓力測試等資訊。

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申請按揭要求及所需文件

買英國一手樓,當買家在展銷中揀到心儀的單位,就可以與銷售代理簽訂預留表格(Reservation form)預留單位,並同時支付訂金(又稱誠意金)。一般而言,金額介乎2,000英鎊至10,000英鎊不等。買家只要持有已簽訂的預留表格,就可以向銀行申請按揭。

至於購買二手樓,只要跟賣家達成初步協議,持有銷售備忘錄(Memorandum of Sale)便可以向銀行申請按揭貸款。一切順利的話,銀行會批出初步貸款同意書(Decision in Principle/AIP),有效期為3個月,買家就可正式落訂並完成買賣程序。持有AIP能讓你得知可以貸款的大概金額,讓你在搵樓時更有預算,並且會讓你跟賣家有更大的議價空間。如果是買未落成的樓花,就可以待入伙前大約半年才開始申請,讓銀行有足夠時間批核申請。

在英國申請按揭一般需要提交以下文件:

  • 身份證明(護照)
  • 居留權證明(簽證/居留許可)
  • 住址證明(四個月內的銀行月結單或水電費賬單)
  • 存款證明(銀行月結單)
  • 入息證明(工作糧單/稅單)
    *如果收入來源不是英國,將需要最近3個月的糧單。

英國買樓按揭四部曲

  1. 選擇銀行
    – 香港銀行當中,滙豐、渣打、華僑永亨、東亞、上海商業、馬來亞等銀行均設有英國買樓按揭,但本港銀行承造按揭的限制較多,例如對申請人的入息資產要求較高。建議在買入擬購物業前先諮詢物業代理提供實際情況分析。此外,可以考慮直接向當地銀行申請英國買樓按揭,或透過專業人士申請。
    提供物業按揭計劃的當地熱門銀行包括:
    -Barclays Bank
    -NatWest Bank
    -Llyods Bank
  2. 預備文件
    – 銀行會先為物業進行估價,同時根據買家的入息、支出、預計租金收入等決定英國買樓按揭成數、貸款金額及利率。部分銀行會根據需要要求客戶提供所在國家或地區的個人信用報告作參考。手續費方面,不同銀行收取的費用差異較大,從數千元到超過貸款額1%都有,另外客戶要支付數百英鎊的估價費和按揭律師費。
  3. 壓力測試
    – 銀行會綜合未來利率上升的可能性,以及貸款人的個人情況,例如是否有穩定的工作,家庭狀況等,來判斷是否放貸,以及批出的Loan to Value(LTV)按揭成數。一般而言,供款佔入息比率(Debt to income ratio)不應超過50%(例如英國物業每月供款2萬港元,銀行要求申請人每月收入最少5萬港元)。如果假設加息2 – 3厘後,每月供款佔入息超過一半,就算是高風險貸款,這種情況下就需要減低LTV。
  4. 通過審批
    – 銀行經過審核後會確認申請人符合資格,正式批出按揭支付餘下樓價。

按揭種類

定息按揭(Fixed Rate Mortgage)

  • 定息按揭是指在一定的期限內保持固定的利率,不受英倫銀行的利率浮動而影響,好處是還款金額固定,但缺點是即使市場利率下降,你也不能節省供款金額或從中得益。通常安息按揭設有2至3年的定息期,3年後亦可以重新選擇新的定息按揭計劃(因為定按利率會不同),亦可以選擇浮息按揭,作為以後的供款模式。

浮息按揭(Tracker Mortgage)

  • 相信是大家最熟悉的按揭計劃,也就是是按當時的市場利率而定並在其之上增加一定比列(如2%),供款利率會不時轉變,適合在目前全球的低息環境下使用。好處是當遇上經濟轉差的情況,也不至於要繼續承擔原本高昂的利息,例如近一兩年因疫情的影響,英倫銀行的利率由2019年的0.75%下降至2021的0.1%。期限也只有2 – 5年,亦設有「提早贖回費用」,完結後會自動變回銀行所定的標準可變利率(SVR)。

如何還款按揭?

還息還本(Capital Repayment)

  • 這是類似香港一般的供款方式,每個月都會還一部分你所借的錢,以及貸款利息。在還款期完結時,你將還清整筆按揭貸款。還款期一般為25年,部分銀行(如HSBC)亦可提供長達35年的期限。

還息不還本(Interest-only Repayment)

  • 這是香港沒有的按揭計劃,不論在浮息及定息按揭計劃,都有銀行或機構可提供還息不還本的按揭計劃,可只每月償還供款利息,適合想維持現金流及減輕供款負擔的買家。這意味著你只需要每月償還利息,但去到還款期末,就要一次過償還整筆貸款金額。如果沒有足夠的錢贖回貸款,房屋就會被收回。這種計劃的還款期較短,最長為25年,期間你可以把儲蓄作投資,以賺足夠的金錢在期末還清款項。

買樓是人生大事,應該聘請專業人士協助你,例如買樓經紀、律師、按揭經紀等。從香港匯款到英國前,不妨比較一下不同的匯款工具。而且以新手來說,在英國買樓需要注意的“中伏位”也不少,提早做好功課或詢問專業人士可以避免浪費許多不需要花的“冤枉錢”。

另外,買家需注意的是在香港銷售英國物業的地產經紀,是不接受規管,亦不會持有任何牌照,不像香港般受地產代理監管局的批准,因此坊間都有不少名不經傳英國物業代理。在選擇時,要先搜集好資料留意代理的背景,例如該代理公司營運多少年、是否信譽良好、會否有一些不良的銷售手法等。否則稍一不慎一預上代理倒閉,買家亦投訴無門。

什麼情況下銀行會拒絕按揭?

除了是質疑申請者還款能力之外,也有可能是物業本身的問題。例如有的銀行會拒絕樓齡過高的物業、面積太小或結構出現問題的物業。

申請按揭有什麼“中伏位”要留意?

– 收費名目多:除了買樓必須付的律師費、中介費及印花稅等一籃子收費外,在整個申請按揭過程中,亦包含了不少的收費項目,買家必須留意,免得大失預算。不論是香港銀行或英國當地銀行,都會收取按揭安排費(Arrangement Fee),費用動輒高達2,000英鎊;有些銀行的收費,更可能高達樓價2%。此外,部分銀行亦會將為物業估價的估價費(Valuation Fee), 轉嫁到申請者上,一般約為300英鎊至500英鎊。如果是樓齡較舊的二手樓,銀行會要求買家聘請當地的測量師作一份詳細的報告,證明物業結構安全等都符合規格。這類測量費(Surveyor Fee)一般由200英鎊至500英鎊不等。

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