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房地產

移民英國:倫敦樓價最高!一文了解買樓須支付既稅務

隨著越來越多港人透過BNO簽證移居到英國,對英國物業的需求也大大增加。一文了解英國各個城市的平均樓價,申請按揭及買樓須支付的稅務要求。

隨著越來越多港人透過BNO簽證移居到英國,對英國物業的需求也大大增加。除了二手樓,港人對當地的新樓,甚至樓花也大感興趣。一筆過付清樓款不是一件容易的事,買樓前應該查詢按揭計劃,提早確定自己的預算。這次的文章也會帶大家了解英國各個城市的平均樓價,怎麼找樓,申請按揭及買樓須支付的稅務要求。

英國城市平均樓價

在英國購買房地產,我們可以選擇購買該物業的永久業權(Freehold)或租賃業權(Leasehold)。這兩種業權的最大分別在於,永久業權Freehold意味著業主擁有絕對所有權,即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權Leasehold只是一種租用土地的概念,只是租約期限較長,通常為 90 年或120 年,甚至可在到期後續租。受惠於印花稅假期,英國房價在過去一年飆升了超過 10,000 英鎊。以下為 5 個英國主要城市的平均樓價(2021年6月),各個城市的樓價都是在穩定上升中。

倫敦 – 487,200英鎊

劍橋 – 429,900英鎊

愛丁堡 – 243,200英鎊

曼徹斯特 – 187,800英鎊

利物浦 – 132,500英鎊

如何在英國物色物業?

1. 地產經紀及代理
– 在英國,地產經紀主要有 3 種,分別是企業經紀(Corporate Estate Agent)、獨立經紀(Independent Estate Agent)以及網上經紀(Online Estate Agent)。企業經紀一般受僱於大型的房地產中介公司而獨立經紀則是主要負責單一地區的物業買賣,因此會比較了解當地的物業行情,服務亦比較全面。網上經紀則是近年才開始興起,好處是佣金會相對便宜,而且他們覆蓋的地區會較多,但是壞處是佣金要提前付款,而且網上經紀的服務質素亦較參差。不過,英國買賣物業的經紀佣金是由賣家一力承擔,一般為 0.75% to 3.5%,另加增值稅(VAT),所以買家通常都無需付任何中介費用。

2. 英國房地產網站
– Rightmove: 超過 80 萬套待售物業,提供成交價參考、尋找經紀、負擔能力估算和供款計算器等免費服務。
– Home: 超過 65 萬套待售物業,除了以上提及的一般免費服務,還有額外的房屋保險和水電服務價格比較服務。
– Zoopla: 超過 45 萬套英國待售物業,另外還有 17 萬海外物業,涵蓋全球 80 多個國家及地區。
– OnTheMarket: 雖然列出的待售物業較以上網站少,但此網站表示其更新速度比Rightmove 和 Zoopla 快至少24小時,因此買家可以緊貼市場,留意最新推出的待售物業。

英國買樓須支付的稅務

購買英國物業需要支付印花稅、服務增值稅、市政稅、個人所得稅及資產增值稅,其中印花稅金額較大。如樓價為12.5萬英鎊(約121萬港元)以下不用印花稅。樓價愈貴,印花稅的百分比亦愈高,但如果業主是首次置業,在英格蘭購買的物業樓價為50萬英鎊(約484萬港元)以下,首30萬英鎊可獲得減免;如果屬於蘇格蘭物業,樓價17.5萬英鎊以下(約169萬港元)可豁免稅項;在威爾斯購買18萬英鎊(約174萬港元)以下物業可獲豁免印花稅。

樓價繳稅部份稅項(%
£125,000£125,0000%
低於£250,000£125,000 – £250,0002%
低於£925,000£250,001 – £925,0005%
低於£1,500,000£925,001 – £1,500,00010%
超過£1,500,000超過£1,500,00012%
*非首置需額外繳交3%印花稅

申請按揭

在英國申請按揭一般需要提交以下文件:

  • 身份證明(護照)
  • 居留權證明(簽證/居留許可)
  • 住址證明(四個月內的銀行月結單或水電費賬單)
  • 存款證明(銀行月結單)
  • 入息證明(工作糧單/稅單)*
    *如果收入來源不是英國,將需要最近3個月的糧單。

購買一般的二手樓,只要跟賣家達成初步協議,持有銷售備忘錄(Memorandum of Sale)就可以申請按揭。另外,提早向銀行查詢按揭詳細,並取得初步貸款同意書(Decision in Principle/AIP),能讓你得知可以貸款的大概金額,讓你在搵樓時更有預算,而且持有AIP會讓你跟賣家有更大的議價空間。至於買新樓,持有由銷售代理發出的預留信(Reservation Form)就可以申請按揭。如果是買未落成的樓花,就可以待入伙前大約半年才開始申請,讓銀行有足夠時間批核申請。外國人置業可從銀行申請按揭,按揭成數一般能做到7成,最長還款年期為30年,最低利率約3.25%。銀行會根據申請人的入息證明、信貸紀錄、物業狀況及工作背景而審批按揭。

怎樣選擇發展商避免中伏?

我們在選擇發展商的時候, 要從多方面去衡量, 從發展商的歷史、背景、曾處理過的項目這些綜合因素來分析。可以先去搜查發展商之前的物業是否都有準時交樓,發展商精通什麼項目及管理層的背景及人品。

應該在哪個英國城市置業比較好?

先說說應該在那個城巿置業吧,如果單以現在和大城巿的移民定居程度來說,英國的二線城巿比倫敦更受歡迎! 因為價錢更便宜,而且環境更好,其中一些近期有很多香港人會選擇/ 查詢的城巿就有  Birgminham, Manchester, Liverpool,Leeds等等。當然還是得衡量申請者是否有孩子,畢竟如果有孩子的話,城市裡的學院也應該被納入在哪個城市職業的考量因素中。

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