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英國稅務繁瑣複雜?一文了解英國物業稅務

英國物業投資牽涉不少稅項,對習慣簡單稅制及低稅率的香港人而言,複雜的英國物業稅、英國海外物業稅並不容易理解。

英國物業投資牽涉不少稅項,對習慣簡單稅制及低稅率的香港人而言,複雜的英國物業稅、英國海外物業稅並不容易理解。因此,計劃在英國買樓的準業主,必須先了解英國稅制、英國物業稅種類,以及相關英國買樓稅項安排,以便預早進行理財規劃,審慎計算海外置業開支。

英國物業的稅務種類

1. 印花稅(Stamp Duty Land Tax) 
在英國買樓,印花稅是最重要的英國財產交易稅,也是金額最大的費用支出。通常在物業交易完成的14天內繳付。根據物業的產權,用途不同,額度標準也有所區別。英國財相辛偉誠(Rishi Sunak)宣布延長印花稅假期(Stamp Duty Holiday)至2021年6月底,並決定將印花稅放寬至9月底。

2. 個人收入稅 (Income Tax) 
在英國,海外投資者出租單位所賺取的利潤,需要向英國政府申報租金收入。 

3. 增值稅(Capital Gain Tax) 
海外投資者出售物業增值部分需繳交增值稅28%,並必須於出售物業後的30天內向HMRC匯報。

4. 遺產稅 (Inheritance Tax)
遺產稅是對死者的遺產(物業、金錢和財產)徵稅,標準的遺產稅稅率為 40%。 
而如果出現以下任何一情況,通常無需支付遺產稅: 

  • 物業價值低於£325,000 
  • 您將超過 £325,000 門檻的一切都留給配偶、民事伴侶、慈善機構或社區業餘體育俱樂部

*就算遺產價值低於£325,000 閾值,仍需要向英國稅務海關總署 ( HMRC ) 匯報。

被徵稅的英國物業類別

  1. 個人收入稅
    不論英國居民與否,所有來自英國(包括英國物業)的收入均需被徵稅。
    非英國居民個人持有而又被徵稅的英國物業類別有: 
    – 英國公司持有的物業
    – 非英國公司持有的物業
    – 非英國居民個人持有的物業 
    * 第2類和第3類:可根據非英國居民業主計劃 (Non-Resident Landlord Scheme) 由物業管理公司或租客預扣一部分租金作「預扣稅款」(Taxation withheld)  

2.什麼是非英國居民徵稅的計劃(Non-Resident Landlord Scheme )
根據非英國居民業主計劃 (Non-Resident Landlord Scheme) ,非英國公司/非英國居民持有的物業,一般來說,物業管理公司或租客會扣起部份租金(20%)作為「預扣稅款」(Taxation withheld),亦有業主會選擇自行支付稅款。

  • 如選擇前者(物業管理公司或租客預扣稅20%),業主將會收取稅後淨租金以抵銷稅項責任
  • 如選擇後者(業主自行支付稅款),業主須向HMRC申請收取淨租金,就不會被物業管理公司或租客扣起20%;而業主將會收取 稅前淨租金

最後,業主會在7月5日前收到租客或租務公司稅務責任證書,裡面會列出截至3月30日,支付方已代業主支付的款項;如業主申請了收取淨租金,稅務責任證書則會顯示已代付£0。

有哪些支出允許扣除?

允許扣除的支出 (Allowable Deduction)

  • 一般保養和維修費用 
  • 業主支付的水電煤費及市政稅 
  • 物業相關保險 
  • 服務成本,如房屋清潔維修、地租
  • 物業管理費  
      

家品替換津貼 (Relief for Replacing Domestic Items)

  • 可移動家具,如床、窗簾  
  • 家用電器,如洗衣機、冰箱 
  • 廚具 

英國居民與非英國居民的印花稅

「印花稅」是在英國購買價值超過一定價格的房地產或土地時,需向英國稅務部門 HMRC (HM Revenue and Customs)支付的稅款,必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅按階梯式收費,此稅適用於永久業權和租賃業權 – 無論是直接購買或是已按揭購買。英國政府於2020年7月推出一個名為「印花稅假期」(Stamp Duty Holiday)的政策,所以有意購買英國樓的人士,需要留意如何計算印花稅。 英國政府已宣布於2021年4月1日開始,對非英國居民 (non-UK residents) ,包括海外物業買家加徵2%的額外印花稅。

近年英國物業投資成風,英國政府為防止海外買家推高樓價,在2021年4月1日起實施英國海外物業稅,除原有英國印花稅外,需要額外繳付2%印花稅。
透過BNO 5+1移民的話,初到埗時以海外買家身份在英國買樓,需要繳付額外2%的英國海外物業稅;但當買家繼續在英國住滿183日或以上,將會被英國稅務及海關總署視為英國居民(非英國公民),可在物業成交後12個月內申請退回初時多交的2%印花稅。

移民英國時,是否需要繳納英國個人稅?

作為香港居民,需就於英國產生的收入繳納所得稅,並對在英國境內資產所產生的所有資本收益繳納資本利得稅。如果收入或資本收益從香港匯入英國,這些資金亦可能被徵稅,具體取決於它們按英國 / 香港雙重徵稅協定和協議的處理方式。
您亦需就英國的資產繳納英國遺產稅;當您獲得英國居籍(UK domicile),您的全球資產亦需繳納英國遺產稅。

如何確定我是否英國稅務居民?

英國課稅年度為每年的4月6日至翌年的4月5日,根據您的情況而定,您的英國稅務居民身份(以及責任)可能根據以下時間開始:
a) 抵達英國的日期,或
b) 抵達英國後的4月6日,或
c) 抵達之前的4月6日。
如果是「(c)」,而年度分攤的稅務處理並不適用,您有可能需要為仍在香港居住期間所出售的資產繳納英國資本利得稅。

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